Immobilie

Leitfaden
zur Immobilie / Ehewohnung

• Beispiel aus der Praxis
• Ehewohnung - Wer bleibt? - Wer muss gehen?
• Wer trägt nach Trennung die Hauslasten | Wohnkosten?
• Mietfreies Wohnen - Wie wird dabei der Unterhalt ermittelt?
• Eigentum & Nutzungsentschädigung
• Wird die gemeinsame Immobilie aufgeteilt?
• Miteigentum & Teilungsversteigerung - Muss das sein?
• Was geschieht mit dem gemeinsamen Immobilienkredit?
• Rückabwicklung von Immobilienzuwendungen?
• Was passiert mit der Immobilie im Zugewinnausgleich?
• Bekommen Schwiegereltern ihren Investitionsbeitrag zurück?

» Kanzlei für Familienrecht

Das folgende Beispiel - gem. Vorlage von Prof. Dr. Elisabeth Koch, das gemeinsame Familienheim, in: FF 2017, 387ff) - zeigt einen Fall, der in der täglichen Praxis des Scheidungsanwalts so oder ähnlich immer wieder vorkommt.

Fall: Die Ehegatten sind > hälftige Miteigentümer des von ihnen bewohnten Familienhauses. Zu dessen Finanzierung haben sie > gemeinsam ein Darlehen aufgenommen, für das sie als Gesamtschuldner haften. Beim > Auszug eines Ehegatten, hier sei es die Ehefrau, sind die gesamtschuldnerischen Immobilienverbindlichkeiten erst zur Hälfte getilgt. Der das Haus nun allein bewohnende Ehemann übernimmt alle > Kosten und bedient auch das gemeinsame Darlehen – wie schon während des Zusammenlebens – allein weiter. Ein > Entgelt für die Nutzung des Hauses entrichtet er nicht, die Ehefrau fordert ein solches auch nicht an. Nach zwei Jahren wird das > Scheidungsverfahren rechtshängig. In diesem streiten die Ehegatten im Zusammenhang mit der Regelung des > Zugewinnausgleichs über die Berücksichtigung der > Darlehensverbindlichkeit in ihrem Endvermögen und über die Bedeutung, die dem unentgeltlich erlangten > Wohnwertvorteil beizumessen ist. Anhand des Beispiels geht unser Leitfaden auf die Rechtsfragen zur Immobilie in der Reihenfolge ein, wie sie ab Trennung in der Praxis auftauchen:
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Zuwendungen an den anderen Ehegatten, die zum Erwerb und Finanzierung von Immobilienbesitz gemacht wurden, will man im Fall der Scheidung wieder zurück haben. Es stellen sich Fragen nach > Ausgleichsmechanismen die Entschädigungsansprüche oder Herausgabeansprüche für den Fall des Scheiterns der Ehe vorsehen. Ob und welche Ausgleichs- und Entschädigungsansprüche greifen, ist zum Teil schwierig zu beantworten. Im Güterrecht der Ehegatten existieren dazu keine speziellen Vorschriften. Die im Fall der Scheidung auftretenden Problemlagen sind vielschichtig.
Auf praxisrelevante Problemlagen soll hier hingewiesen werden:

Der grundsätzliche Aufteilungsmaßstab bei Aufteilung der gemeinsamen Immobilie ist der Umfang des Miteigentumsanteils. Dieser beträgt bei hälftigem Miteigentum der Ehegatten "50/50". Soll ein anderer Aufteilungsmaßstab bei der Immobilienverwertung gelten, muss eine dementsprechende > besondere Vereinbarung getroffen sein oder es gilt ein von den Regeln der Bruchteilgemeinschaft (§§ 741 ff BGB) abweichender Verteilungsmechanismus, die eine Erstattung oder Rückabwicklung von Investitionsbeiträgen vorsehen. Solche alternativen Ausgleichsmechanismen können sein

• Beitragsrückerstattung nach Vorschriften zur GbR (> Lehre von der Ehegatteninnengesellschaft)
• Besondere > Ausgleichsmechanismen neben dem Güterrecht
• Beitragsrückerstattung nach den Regeln des > Wegfalls der Geschäftsgrundlage für die ehebedingte Zuwendung

Können besondere Rückabwicklungsansprüche oder Entschädigungsansprüche nicht greifen, wird die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie nach dem Recht der Bruchteilgemeinschaft (§§ 741 ff BGB) erfolgen. Hier sehen die gesetzlichen Ausgleichsmechanismen nur die > Teilungsversteigerung (§ 753 Abs.1 S.1 BGB) vor. Können sich die Ehegatten nicht auf eine > alternative Auseinandersetzung ihres Miteigentums einigen, droht am Ende eine > Verteilung des Versteigerungserlöses nach Maßgabe der jeweiligen Miteigentumsanteile.

• Die Verteilung richtet sich grundsätzlich nach dem Verhältnis des Eigentumsanteils: also Quote "50/50" bei hälftigem Miteigentumsanteil. Auf die unterschiedlich hohen Investitionsbeiträge des jeweiligen Ehegatten wird nach den Grundsätzen des Teilungsversteigerungsrechts nicht abgestellt.
• Um eine andere Verteilungsquote als "50/50" zu erreichen (weil z.B. die unterschiedlich hohen Investitionsbeiträge damit nicht berücksichtigt werden), muss eine dem entsprechende > Vereinbarung der Ehegatten existieren. Oder man kann sich auf einen (gesetzlichen) > besonderen Ausgleichsanspruch berufen. Der alternative Erlösverteilungsanspruch kann dann im > Erlösverteilungsverfahren geltend gemacht werden. Wann und wie unterschiedlich hohe Investitionsbeiträge bei der Immobilienauseinandersetzung berücksichtigt werden, ist ein hochumstrittenes Thema mit komplexer und sich teilweise widersprechender höchstrichterlichen Rechtsprechung. Hier ist die Vertretung und Beratung durch einen erfahrenen Familienrechtler unbedingt notwendig.
• Wer sich generell gegen die Teilungsversteigerung stellen will, dem müssen die möglichen > Einwendungen gegen dieses Verfahren bekannt sein. Ein besonderes Problem in der Praxis ist die Frage, wann einem potenziellen Anspruch auf > Rückübertragung eines dem Ehegatten zugewandten Miteigentumsanteils der Vorrang gegenüber der Teilungsversteigerung eingeräumt werden kann.
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Der Ehemann hat seiner Frau während der Ehe einen Miteigentumsanteil an seiner Immobilie übertragen. Nachdem die Ehefrau sich scheiden lassen will, möchte der Ehemann den Miteigentumsanteil wieder zurück haben. Geht das? Die Antwort führt zum Problembereich der Rückabwicklung > ehebezogener Zuwendungen , wenn die Ehe scheitert. Sind die Voraussetzungen für einen Ausnahmefall der > dinglichen Rückübertragung nicht gegeben, kann stattdessen - wiederum ausnahmsweise - ein finanzieller Ausgleich in Betracht kommen (vgl. Wever, Vermögensauseinandersetzung der Ehegatten, 6. Aufl. Rn 498).

• Weiterführende Links :
  » Rückabwicklung von Immobilienzuwendung